Gewerbeimmobilien, die geführt werden statt nur verwaltet.

Fünf Felder: Asset Management als strategische Ebene — Objekt-Businessplan, Vermietungsstrategie, Investitionsplanung, Begleitung bei An- und Verkauf — sowie in der laufenden Betreuung Property Management, Facility & Betrieb, Modernisierung & Projektsteuerung und Nachhaltigkeit & ESG. Alles ist modular: Sie können mit einem Bereich starten und später erweitern, und Sie können das Asset Management auch bei sich behalten.

Property Management liegt zwischen 2,5 und 6,5 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Wo Sie in der Spanne landen, hängt an der Zahl der Mieteinheiten, der Fluktuation und dem Zustand der Vertragsunterlagen.

Facility Management rechnen wir bewusst nicht prozentual, sondern nach Leistungsverzeichnis — der Aufwand hängt an Anlagentechnik, Fläche und Frequenz, nicht an der Miete. Die Übersicht zu allen vier Bereichen steht weiter oben unter „Was das kostet". Verbindlich wird es im Angebot nach dem Erstgespräch.

Das ist weniger Aufwand, als die meisten erwarten — den größten Teil übernehmen wir.

Zuerst prüfen wir Ihren bestehenden Verwaltervertrag auf Laufzeit und Kündigungsfrist. Kündigen müssen Sie selbst, das Schreiben formulieren wir. Parallel fordern wir beim bisherigen Verwalter die Unterlagen an: Mietverträge samt Nachträgen, Kautionsnachweise, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Wartungs- und Dienstleisterverträge, Prüfprotokolle, offene Posten und die Sollstellung.

Zum Übergabestichtag nehmen wir Zählerstände auf, gleichen die Kautionen gegen die Verträge ab und legen die Sollstellung neu an. Erfahrungsgemäß sind die Unterlagen selten vollständig — genau dieses Nacharbeiten ist der Teil, den wir übernehmen, statt Ihnen eine Liste zu schicken. Die Mieter informieren wir erst, wenn die Übergabe steht.

Ja, vom Einzelobjekt bis zum Portfolio. Bei sehr kleinen Einheiten rechnet sich eine prozentuale Vergütung manchmal nicht; dann vereinbaren wir eine Pauschale. Was wir bewusst begrenzen, ist die Zahl paralleler Mandate — nicht die Objektgröße.

Wir erstellen sie: Belege zusammenstellen, Verbrauchsablesungen einholen und prüfen, Umlageschlüssel gegen die Mietverträge abgleichen, versenden, Einwendungen bearbeiten.

Wichtig bei Gewerbe: Die für Wohnraum geltende Jahresfrist gilt hier nicht automatisch. Wann abgerechnet werden muss und welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Deshalb lesen wir bei Mandatsübernahme jeden Vertrag einzeln, statt nach einem Schlüssel für alle zu rechnen.

Als Eigentümer und Betreiber müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem Gebäude keine Gefahr ausgeht: Verkehrssicherung, wiederkehrende Prüfungen der technischen Anlagen, freie Rettungswege, Trinkwasserhygiene, Räum- und Streupflicht.

Diese Pflichten können Sie übertragen, die Verantwortung aber nicht vollständig abgeben. Die Übertragung muss schriftlich erfolgen, an fachlich geeignete Firmen gehen und kontrolliert werden. Kommt es zum Schaden, entscheidet die Dokumentation — wer wann was geprüft hat.

Wir führen diese Nachweise objektbezogen und terminieren die Fristen. Welche Prüfung in welchem Rhythmus fällig ist, ergibt sich aus Gefährdungsbeurteilung, Herstellervorgaben und Landesrecht — nicht aus einer allgemeinen Tabelle.

Standard ist ein Quartalsbericht mit Ertrag, Kosten, Leerstand und offenen Posten, dazu ein Jahresbericht. Format und Turnus richten wir nach Ihnen aus — manche Eigentümer wollen eine Seite, institutionelle Auftraggeber ihre eigene Vorlage. Was nicht bis zum nächsten Bericht warten kann, besprechen wir vorher am Telefon.

Erreichbarkeit und Reaktionszeiten legen wir im Verwaltervertrag fest. Bei Objekten mit kritischer Technik — Aufzug, Heizung, Brandmeldeanlage — vereinbaren wir eine Rufbereitschaft und hinterlegen die Notdienstnummern beim Mieter und im Treppenhaus, damit im Ernstfall niemand erst nach einer Nummer sucht.

Er übernimmt die Aufgaben, die eigentlich dem Bauherrn zufallen: Ziele und Kostenrahmen festlegen, Planer und Firmen koordinieren, Ausschreibungen vorbereiten, Angebote und Nachträge prüfen, Termine einfordern, Qualität kontrollieren, Abnahme und Mängelverfolgung organisieren.

Entscheidend ist die Rolle: Ein Projektsteuerer arbeitet im Auftrag und im Interesse des Bauherrn. Er hat keinen Bauvertrag und führt keine Bauleistungen aus. Die Verträge mit den Gewerken schließen Sie selbst. Das Honorar ist pauschal — steigen die Baukosten, steigt es nicht mit.

Für Baumängel haften die ausführenden Firmen, für Planungsfehler die Planer — gegenüber Ihnen als Vertragspartner. HSB haftet für die eigene Steuerungsleistung.

Diese Trennung ist kein Nachteil, sondern die Voraussetzung für die Rolle: Wer selbst baut, kann Mängel und Nachträge nicht unbefangen prüfen. Unsere Aufgabe ist es, Ihre Ansprüche gegenüber den Firmen durchzusetzen — nicht, eigene abzuwehren.

Inhabergeführt, mit einem festen Ansprechpartner statt wechselnder Teams. Entscheidungen fallen ohne Gremienschleife, Rückfragen landen nicht in einem Ticketsystem. Dafür sind wir bewusst selektiv, was die Zahl paralleler Mandate angeht.

Die Zahlen vor einer Investitions- oder Ankaufsentscheidung — und zwar die aus dem Objekt, nicht aus der Tabelle.

Konkret: CapEx-Bedarf über zehn Jahre, hergeleitet aus Alter und Zustand der Anlagentechnik. Wirtschaftlichkeitsrechnung für einzelne Maßnahmen, im Vergleich zu Betriebsoptimierung oder Weiterbetrieb. Prüfung, ob die Miet- und Kostenannahmen eines Businessplans im Haus tragen. Beim Verkauf die Aufbereitung im Datenraum und die Beantwortung der Rückfragen.

Was wir nicht machen: Wertgutachten im Sinne eines Sachverständigengutachtens und Anlageberatung im rechtlichen Sinn. Unsere Grundlage ist das Objekt, nicht der Kapitalmarkt.

Nein. Die Vermarktung liegt bei spezialisierten Maklerhäusern — die kennen den Markt, die Gesuche und die Mieter besser als jeder Verwalter.

Unsere Rolle ist die davor und danach: Vermietungsstrategie und Zielmiete festlegen, das passende Haus auswählen und beauftragen, das Briefing schreiben, die Ergebnisse gegen die Vorgabe messen — und nach der Unterschrift dafür sorgen, dass im Objekt auch ankommt, was im Vertrag steht. Wer selbst vermittelt und gleichzeitig verwaltet, bewertet seine eigene Leistung.

Ja. Format, Turnus und Stichtag richten sich nach Ihnen. Wir liefern die Zahlen als auswertbare Datei, damit sie sich in Ihr System übernehmen lassen, statt sie aus einem PDF abzutippen. Wenn Sie keine Vorlage haben, schlagen wir eine vor: Ertrag, Kosten, Leerstand, offene Posten, Instandhaltung gegen Budget, Status der Betreiberpflichten.

In fünf Schritten: Bestandsaufnahme je Objekt, Lückenliste, Stichtag mit Zählerständen und Kautionsabgleich, eine eng getaktete erste Berichtsperiode, dann Regelbetrieb.

Wie lange das dauert, hängt fast ausschließlich am Zustand der übergebenen Unterlagen — nicht an der Zahl der Objekte. Ein Portfolio mit sauberer Aktenlage ist schneller übernommen als ein Einzelobjekt, bei dem Verträge, Nachträge und Abrechnungen erst zusammengesucht werden müssen.

Wir liefern die Datengrundlage: Verbrauchsdaten je Objekt und Zähler, daraus gebildete Kennwerte in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, dazu die Angaben zu Anlagentechnik und durchgeführten Maßnahmen.

Die Bewertung nach dem für Sie geltenden Rahmenwerk nehmen wir nicht vor — das gehört zu Ihrer Berichterstattung. Was wir sicherstellen, ist, dass die Zahlen dahinter belastbar sind und nicht aus geschätzten Abrechnungswerten stammen.

Das Asset Management entscheidet über Strategie, Vermietung und Investition. Wir setzen im Objekt um und liefern die Grundlage für diese Entscheidungen — Zahlen, Zustand, Fristen, Kostenschätzungen.

Wir treffen keine Vermietungs- oder Investitionsentscheidungen im Alleingang und schließen keine Verträge in Ihrem Namen, die nicht vereinbart sind. Umgekehrt erwarten wir, dass Entscheidungen getroffen werden, wenn wir sie vorbereitet haben — sonst verfallen Fristen.

Mit einem unverbindlichen Gespräch über Objekt, Ziele und Zeitrahmen. Danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit klar definiertem Leistungsumfang und Honorar — ohne Bindung.